房地产税负有多重？相当于销售收入的17%

“目前房地产各种税费还是过重。”万科企业集团董事局主席王石昨日在搜狐财经年会上如是表示。房地产相关税收，有些是由开发企业承担的，如土地增值税、企业所得税、土地使用税等；有些是购房人承担的，如契税；还有些是与存量房的出租出赁相关的，如房产税。那么房地产税负到底有重？我们下面就来看看，三命略 加评点。
    （一）土地增值税――针对国有土地使用权及建筑物及附属物征收的税。向一切在华的单位和个体，不区分外商及国外个体公民。征收的分界点为项目金额的20%，如果增值未超过20%，即不征收土地增值税。
    买出价格（转让价）-项目金额＝增值额；
    项目金额＝地价＋建筑成本＋开发费用＋旧房的评估价格＋其他费用。
    应缴税额＝增值额* 35%
    应缴税额＝增值额* 40%-项目金额×5%
    应缴税额＝增值额* 50%-项目金额×15%
    应缴税额＝增值额* 60%-项目金额×35%
    三命评曰：土地增值部分就是开发商的所得部分吗？否。大量的开发运营成本没有被列入增值前的“项目金额”里，这是现实。那么，开发商必然又得将这些因税而起的成本加到购房者头上。羊毛出在羊身上，古今一理也。
    土地增值税是原固定资产投资方向调节税的变种，投调税不征了，就搞了个土地增值税，专门针对房地产。国家对房地产行业相来就没有税收支持，这就是一个证明。似乎在他们眼中，房地产就是毒蛇猛兽。或者说，盖房子就是不应该，要对之苛以重税。
    收了所得税，又收土地增值税。这样重复计税，是否合理，好象没有听证过。
    （二）城镇土地使用税
    对拥有土地使用权的单位和个人以占有土地面积为计税标准，按规定税额征收的一种税。外商，外企投资不记税。
    应缴税额＝占地面积×M元/m²，
    自2007年1月1日起，我国城镇土地使用税每平方米年税额分别为：大城市在1.5元至30元；中等城市在1.2元至24元；小城市在0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区在0.6元至12元。这个标准比以前征收标准从整体水平上提高两倍。
    免税范围：国家公共事业用地、个人所有的居住房屋及院落用地、职工宿舍，集体和个人兴办的学校、医院、托儿所。
    三命评曰：这部分税是该收的。包括外国鬼子用地也应该收，凭什么给他们建立了国中国还免税，这样有点像是殖民地，丧权辱国。有些国人把钱搞到国外转一圈回来，弄个返程投资，钻这个空子，这个税也就免了。是税收政策的不合理造成这部分人（三命称之为：假洋鬼子）崇洋媚外。对外国鬼子应该马上收税，不然祸害不浅。
    （三）耕地占用税
    是对占有耕地建房或者从事其他非法农业建设的单位和个人征收的一种税（粮食作物，经济作物，菜地，园地，鱼塘）。外资不记税。
    1、 人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
    2、 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
    3、 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
    4、 人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
    三命评曰：这个税不该收。因为：国家是严格保护耕地的，凡被用来开发的“耕地”，则出让方（地方政府）一定要有补偿耕地面积的方法，不能用征收“耕地占用 税”的方法脱责；对开发商而言，既然政府把这片土地出让给我开发了，当然不再是耕地，为什么还要交“耕地占有税”呢？政策和法律是不允许出现这样的逻辑混乱的。
    还有耕地是不能被乱占用，不然将来我们去喝西北风去。茅于轼说了一句不要18亿亩的土地红线，被全国人民骂的狗血喷头。开发商如何敢去占耕地，占了耕地，大家还不把他生吞活剥了。以税脱责，可见国家税务总局和茅先生是一头的。茅先生所说的，就是国家税务总局想做的。
    （四）房产税
    以房产为征税对象，以房产的计税余值或租金收入为税依据，向房产所有人或经管人征收的一种税。
    应纳税额＝应税房产原值×（1—扣除比例）×1.2% （1）
    应纳税额＝租金收入×12%
    扣除比例＝“10%——30%”
    三命评曰：房产税在什么情况下该收，什么情况下不该收？这方面和规定没有明确体现政府的产业政策：“租金收入×12%”的计税标准明显偏高，这样会大大打击人们的租房积极性，违背了“让更多人有房住”的宗旨，非常不利于房地产租赁市场的发展，不利于房地产资源的有效配置。
    （五）契税
    以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人，在不动产买卖，典当，赠与，交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。以房地产产权作抵押，进行企业入股，也征收契税。
    应缴税额＝出让价格×（3%――5%）
    除了国家公共事业的房地产以外，免征减征的范围很少。免征范围如下：
    1城镇职工，按规定第一次购买公有住房。
    2固有不可抗据力而灭失住房，而重新购买住房。
    3其他情况等等
    1997年7月财政部，税务部调整房地产市场的税收政策，个人购买自用普通住宅，暂时征收一半。
    2007年5月，再次调整税收比例，140平米以上的商品住房按全额征收契税。
    三命评曰：这种“雁过拔毛”的税种，好象是在“印花税”外强加的一税。印花税就针对交易合同和产权书立征的一种税，我不明白，过去叫契的合同和权属证明，现在改叫合同和产权证了，开征印花税了，而那个契税为什么不废止。还有这样的税，人人都不能免，那就不能再设，即使非设不可，也不能太高，高了就等于设置了交易障碍，会得罪所有买房和卖房的人，也不利于房地产业健康发展。看来房地产方面的税收要好好清理一下了，从真正向有利于这个行业发展，有利老百姓福祉 方面，重新审视一下现在税种很重要，而且这项工作任重道远，政府能够放弃即得利益吗？
    （六）营业税
    在我国境内提供劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税，其中包括外资企业。
    3%，交通业，建筑，邮电通讯，文化体育
    5%，金融保险，服务业，转让无形资产，销售不动产
    5%-20%，娱乐业。
    应纳税额＝营业额×税率
    三命评曰：不动产的转让要征收营业税？这个问题还需要进行法理推敲。
    （七）城市建设维护费
    依据增值税，消费税，营业税的征收情况，为记税依据而征收的一种税。（外资除外）
    城建税＝（增值税＋消费税＋营业税）×税率
    地级市：7%，县：5%；区镇：1%。
    三命评曰：这个税该收。但是计税方法有问题，它应该是个独立税（费）种，不应该按其他税入来计税。还有，除这项税外，各地又另收高额的“城市配套费”（通常在每平米100至300元之间，个别城市个别地段更高达每平米1000多元），是税费重复。
    （八）教育附加费
    同城建税。
    应缴税额＝三税之和×3%
    三命评曰：这个费自1992年广州市政府发明以来，各地政府都在沿用。但是不是该叫“附加费”？多难听呀。而且，既然已经收了所得税和增值税，那就在这些 税入中给教育部门追加教育投资就是了，为什么还要额外收呢？如果教育负担是房地产带来的，那就该收，而且应该多收一些。可是，事实上教育负担与房地产没有 关系。不解。
    （九）企业所有税
    对我国境内除外企之外德各类企业生产经营和其他所得征收的一种税。
    应纳所得税额＝（每个纳税年度收入总额-准予扣除项目金额）×33%
    收入额的确定：1生产经营收入2；财产转让收入；3利息；4股息；5租赁收入；6其他收入。扣除项目：成本，费用，损失。包括生产成本，支付利息，员工工资。
    三命评曰：任何企业和个人都应该交所得税。但是既收所得税，又收增值税，还收营业税。这几下好象是重复了点。
    那么房地产业的税负有多重？据测算应该达到销售收入的16.5-17%。可见以前房地产业不仅是暴利行业，也是“暴税”行业。全国房价平均4000元/平方米，每售出一平方米，国家收税（三命称之为：抽血）660-680元。如此抽血，这个行业不出问题，这个市场不出问题，那才真叫奇怪呢？
    王石认为，房地产政策分为救市政策和公平政策两种。公平政策方面，他认为，房地产政策还有很大的调整空间，目前房地产各种税费还是过重，比如现在的政策要 求开发企业提前上缴利润所得税，“我认为这是不公平的，只是一种牛市情况下的政策”。至于一些救市政策，王石认为推出应慎重。而从2008年12月市场表 现来看，政府针对房地产市场的政策“应该说一些效果正在显现”。
    关于房地产相关税收的是与非，我和王石都说了。但是王石是老大，说了不会挨骂，三命说了，就担心挨骂。如果你认为不对千万别骂，如果十再想骂，就骂我放屁好了，只是千万不要向上级报告，万一杀了头，我吃饭的家伙就报销了。
    最后，我再义正词严地说一句：国家应该把土地增值税、契税、城建税取消了，这是一项惠及万民的好事。加税不能遏制房价上涨，减税道是可以实实在在减少购房人的支出。

（中国纳税人网）