支付房东税后租金如何代扣代缴个人所得税？

问：某日资企业，给外籍人员租房，租房合同规定承租者缴纳房产税及个人所得税。公司在缴完税后，在年终所得税汇算时，做了调增。但税务局检查人员说，代缴的税款也属于房东个人所得。这种情况，是否应缴纳个人所得税？

　　答：《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》（国税发〔1994〕89号）第十四条关于单位或个人为纳税义务人负担税款的计征办法问题的规定，单位或个人为纳税义务人负担个人所得税税款，应将纳税义务人取得的不含税收入换算为应纳税所得额，计算征收个人所得税。计算公式如下：

　　（一）应纳税所得额＝（不含税收入额－费用扣除标准－速算扣除数）÷（1－税率）

　　（二）应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数

　　公式（一）中的税率，是指不含税所得按不含税级距（详见所附税率表一、二、三）对应的税率；公式（二）中的税率，是指应纳税所得额按含税级距对应的税率。

　　上述不含税收入额换算为应纳税所得额的公式针对的是“工资、薪金所得”项目的，《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳务报酬所得代付税款计算公式的通知》（国税发〔1996〕161号）和《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳务报酬所得代付税款计算公式对应税率表的通知》（国税发〔2000〕192号）对“劳务报酬所得”项目不含税收入额换算为应纳税所得额做了具体规定。

　　对于问题中所述的承租者承担出租方个人所得税税款的，按照国税发〔1994〕89号文第十四条规定，应将出租方取得的不含税收入换算成应纳税所得额后，计缴个人所得税。目前总局对“财产租赁所得”项目的换算公式没有明确规定。

　　我们认为，应通过解方程式的方法计算出租方应缴纳的个人所得税。

　　假定出租方取得的不含税收入为X，税前收入为Y，则

　　1、Y不超过4000元的

　　应纳税额=（Y-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800）*20%

　　Y-（Y-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800）*20%=X

　　2、Y超过4000元的

　　应纳税额=（Y-准予扣除项目-修缮费用（800元为限））（1-20%）*20%

　　Y-（Y-准予扣除项目-修缮费用（800元为限））（1-20%）*20%=X

　　其中，准予扣除项目为按规定缴纳税费。

　　由不含税收入计算得税前收入Y，再通过上述公式1或公式2计算应缴纳的个人所得税。如果贵公司已按规定通过不含税收入换算方法计缴出租方个人所得税的，贵公司代缴的个人所得税不需要再次缴纳个人所得税。

　　如果贵公司直接按不含税收入作为计税依据计缴出租方个人所得税的，计算个人所得税的方法错误，将少扣缴出租方的个人所得税。根据《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发〔2003〕47号）规定：“扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。”税务机关有权责成贵公司将少扣缴的税款补扣或补收。

（中国税网）