营业税多交了优惠利率飞了 还得赔尽小心

        “政策性”纠纷之营业税突变

　　1月26日出台的新国八条，房产证未满5年转让房屋的营业税从按差额征收改为按总价征收。

　　在珂珂结婚前，父母把手上积蓄给她做首付，先买个小房子，算是给女儿的嫁妆。去年9月，她幸运地淘到客村一套60多平方米的房改房，总价50万元。由于身在外地的业主办事拖拉，交易过程中遇上了营业税新政，她被加了1万多元的营业税，贷款利率也从原来的8折变成了基准利率。现在，她还不敢找业主理论，因为去年9月到现在，房价还是涨了，她担心业主因此反价不卖了，说话时更是赔小心。

　　业主卖房拖拉，多了1.54万营业税

　　“我是首次置业者，本是政策应该倾斜的对象，但我却被政策误伤。”珂珂去年底还兴奋地告诉朋友，终于买到了笋盘，突然而来的楼市新政让她陷入了苦恼中，她的买房经历成了今年楼市调控下首次置业者的典型案例。

　　珂珂是家中独女，尽管家里不算很富裕，但父母有一套单位分的房改房，毕业后她找到了不错的工作，在越秀区某事业单位上班，收入稳定，俨然一个幸福的小康之家。珂珂有一个拍拖几年的男朋友，结婚人生大事排上议事日程，男朋友名下已有一套房子，珂珂父母想如果他们结婚后才买房就是二次置业了，首付和利率都很高，于是拿出大半生的积蓄，打算在女儿结婚前给她买套房子，付个首付，算是给女儿的嫁妆。

　　经过了大半年找房的辛苦，去年9月，珂珂终于找到了客村一套60多平方米的房改房，业主要求实收50万元，加上税费、中介费等，每平方米要8500元，在当时算是笋盘了。业主早就搬家到云南去了，赶回来签订了三方购房合同，业主愿意自行还款办涂销抵押手续，其余税费由买家出，办完涂销才能办交易过户和付首期。不过，业主的涂销手续迟迟没有办好。

　　“去年底，我就开始催中介，问业主办手续的情况。中介告诉我，催了业主好几次回来办手续，但他都拖拖拉拉的，好不容易去银行办了提前还款，需时两个月。”业主的涂销手续一直到春节后才办好。结果今年1月新国八条来了，购房未满5年的二手房转让营业税从按差额征税变成全额征税。

　　珂珂算了算这笔费用，业主买入价28万元，50万元卖出，之前营业税是1.21万元，新政策后是2.75万元，多了1.54万元。按购房合同，业主是实收价，新增加税费要买家承担。“如果业主早点办完手续，去年都可以办完递件交易了。”珂珂不甘心吃哑巴亏，正要找业主理论时，中介带来了一个好消息：“业主的房子到5月初就证满5年，只要等到那时候再办交易过户，所有营业税都能省了。”珂珂考虑之下同意5月再办交易，毕竟可以省近3万元。

　　贷款利率从7.5折变成不打折

　　很快，坏消息接踵而来。首先是银行对首套房买家收紧信贷，取消利率优惠，只能按基准利率放贷。去年底，首套房还可以申请到利率8折优惠，当时中介公司说，只要付5成以上首付，优质客户还可以申请到7.5折利率。于是珂珂同意付5成首付，但因抵押涂销手续一直没办好，房屋处于抵押状态，珂珂没办法递交房贷申请。拖到2月中旬办好涂销后，银行发出的同意贷款书显示，只能申请到基准利率。

　　“相对于营业税，这是更大的一笔钱。”珂珂算了一下，之前25万元贷款，7.5折利率，月供1643元，20年期总利息14.4万元；利率不能打折，月供要1879元，20年期利息20万元，月供多了236元，总利息多了5.6万元。这都是业主没有及时办手续所致，但在中介的劝说下，珂珂还真不敢找业主理论，最近半年房价涨了很多，同类型的房子叫价都超过9000元/平方米了，业主一句“那就不卖了”还真能把自己噎死。

　　市场

　　业主强势，买家维权恐被反价

　　税费多转嫁给买家

　　据悉，新国八条1月26日出台，第二天，广州立刻执行了营业税新政策，不少前一天晚上收到消息赶去递件过户的买家都无法赶上末班车。以100万元的二手住宅交易来说，业主买入价是50万元，原本只需要交2.75万元，变成5.5万元。目前市中心二手房总价不少都要200万元，这笔税费超过10万元。广州的二手房交易大多采取业主实收价，税费全部转嫁到买家身上。二手房交易大多涉及业主房屋进行抵押涂销、买家申请房贷等手续，必须办完这些手续才能进行交易递件，当中需要两三个月时间。很多去年9月以后的二手房交易，只要是购房未满5年卖出的都可能因为新国八条而增加营业税。

　　如果是因为业主原因导致交易拖延让买家多交税的情况，买家更是感到气愤，往往要求业主或中介负担一部分费用，从而出现纠纷。

　　各付各税业主多反价

　　值得一提的是，也有一部分二手房交易，购房合同中明确买卖双方各付各税的，这笔新增加的费用必须由业主承担。去年9月至今，广州二手房价涨了不少，不少业主以解除合同作威胁，要求买家负担部分税费，否则干脆反价不卖房。由于房价涨得快，业主反价成本低，这也让不少买家妥协，承担这笔费用。每次突然而至的营业税政策，都会让一批二手房交易的市民措手不及，被打个正着，无奈多付税费。

　　各方说法

　　律师说法

　　如能举证业主之责新增费用可分摊

　　广东人民时代律师事务所律师何国瑜表示，上述案例，因为购房合同已明确交易费用由买家承担，交易过程中即使出现政策改变增加税费，按约定还是由买家承担。但买家能举证的确是因为业主原因而导致交易延迟的，买家可以要求业主承担一部分费用。

　　至于珂珂所担心的业主干脆反价不卖房了。何国瑜表示，尽管购房合同约定，业主不履行合同须要赔偿双倍定金，但买家也是可以拒绝的。如果在业主没有任何正当理由，即买家没有任何违约情况下，即使业主愿意赔偿双倍定金而不履行合同，买家就有权向法院起诉要求继续履行合同，直至房屋过户至买方名下。

　　中介说法

　　业主干脆不卖房

　　负责这一宗交易的某中介罗小姐表示，业主当时以比市价便宜的价格卖房，他说政策变化跟他没有关系，合同写着实收价，不会负担一部分新增费用。从去年9月到现在，附近房价涨了不少，幸亏业主在外地对价格不太清楚，解除合同也不一定，中介很难协商。

　　市房管局

　　遇上新政策，应双方协商

　　市国土房管局相关负责人表示，在每次政策变化使二手房交易税费增加时，都会出现一些纠纷。“这些纠纷首先要按合同约定来操作，合同的确约定交易费用由买家来承担的，还得由买家承担。但如果因为业主原因导致交易推迟的，双方也可以坐下来协商解决。”

　　对于已经签署了购房合同、业主反价不卖房的，该负责人表示，可以根据合同要求业主赔偿双倍定金，如果买家坚持买房的，可诉至法院，要求继续履行合同，结果要看法院判决。

　　经验教训

　　每次调控政策出台都会影响一批在这段时间买房交易的市民，近年全国楼价上涨，调控不断，因此在买房前尤其要注意以下问题：

　　1.签署购房合同前，买卖双方明确交易税费各付各税还是由谁承担，最好列明一旦出现税费政策变化，新政税费该由谁付。

　　2.购房合同中注明每一道手续的最后办理期限。如涉及业主按揭贷款未还清、买家须申请房贷的二手房交易，要明确每道手续的办理期限，如业主申请涂销抵押的时间、买家申请按揭出同意贷款书的时间、交易递件时间等等，尤其由中介公司代办这些业务，更要约定时间，中介公司未能在约定时间内办理的，产生的费用可以要求中介公司承担一部分。

　　3.尽管律师表示当业主反价，买家可以拒绝对方付双倍定金，而要求继续履行房屋交易，但当中可能出现很多变数，如业主举证买家有违约行为，或房屋卖给别人并交易过户，买家不一定能拿到房子。建议买家与业主签署购房合同时，可付较高额定金，增加业主的赔付成本。如买家给10万元定金，业主赔双倍定金就是20万元，这样才能减少业主反价不卖房的几率。

（中国纳税服务中心）