信贷紧缩营业税陡增 二手房成交进入“冰河期”

       [提要]营业税恢复全额征收，让占二手楼总成交量60%的5年内转让的二手房价格间接上涨了5.5%；银行纷纷取消首套房贷的优惠利率，让首次置业者的购房成本陡增。“新国八条”出台后，税费的增加和银行放贷的收紧，都直接打击了广州二手楼市的成交量，导致二手楼市在正月十五过后仍毫无起色。

      营业税恢复全额征收，让占二手楼总成交量60%的5年内转让的二手房价格间接上涨了5.5%；银行纷纷取消首套房贷的优惠利率，让首次置业者的购房成本陡增。“新国八条”出台后，税费的增加和银行放贷的收紧，都直接打击了广州二手楼市的成交量，导致二手楼市在正月十五过后仍毫无起色。有中介行更称，节后基本以租盘的业务为主，租赁业务和买卖业务的数量可以达到5比1，甚至更高。

      今年1月底，市民陈小姐在银行申请到了8.5折的首套房按揭利率，当时她很庆幸，因为拿到同意贷款书时，银行的工作人员告诉她，再迟几天，就算是首套房也只能按照基准利率执行。“去年两次加息后，基准利率是6.60%，而利率打8.5折后是5.61%，相差了近1个百分点。如果按每次加息0.25%算，相当于四次加息。”在单位也常跟银行打交道的陈小姐，觉得自己还算幸运。因为现在贷款80万元，按照8.5折利率计算，月供就要5500元左右，占了她家庭收入的近一半。

      但最近陈小姐收到银行发来的短信，说银行的信贷额度紧张，如果在3月1日前未放款的房贷，都将以基准利率放款。这个消息对于陈小姐来说简直就是晴天霹雳，自己已经拿到了银行的同意贷款书，房子也已经在房管局递件过户了，还会变？她马上咨询了银行，银行的工作人员让陈小姐等到月底再说，并说如果到时要重新签合同也没有办法，这是总行规定的。“我现在只能听天由命了。”陈小姐说。近期，各银行除了对二套房执行严格差别化的房贷政策外，也纷纷向首套房贷开刀，目前广州只有两三家银行对首套房还可以给予优惠利率，同时银行也称随时会取消。而一些在去年底获得了8.5折利率的首次购房者，可能会跟陈小姐一样遭遇银行“变卦”的情况。买家黄小姐去年11月底在天河燕塘购买了一套二手房，按揭公司的工作人员告诉她，银行的贷款额度紧张，可能要等到今年1月，银行重新有了放贷额度后才能放款。黄小姐想，1月份放款，自己又不需要再装修房子，应该还来得及搬进新屋过年。但到了1月底银行还是没有放款，黄小姐跟业主商量，看能不能在银行放款前先让自己入住，达成一家人在新房过年的愿望。但业主坚持要收齐房屋的全款后才能交房，陈小姐无奈又让按揭公司去催促银行。按揭公司打听回来的消息却是银行首先对上浮利率的房贷放款，接下来是基准利率，而下浮利率的贷款放款则排在最后。如果陈小姐愿意改回基准利率，则可以较快放款，不然还得等下去。

      税费 重回十几个百分点时代

      市民范先生3年前由于工作原因离开广州而将自己的住房出售，去年回到广州工作后又想再次购房。在家人的催促下，范先生终于在今年1月以89万元的价格在番禺祈福新邨购买了一套二手房。并且费尽周折终于找到一家肯将自己等同于首次购房看待，给予优惠利率的银行。但在房子递件交易前夕，国家出台了“新国八条”，并且地方税务局也马上按照新规定执行。原来范先生的房子按照差额征收只要交5500多元的营业税，而按照全额征收的话，营业税高达近4.9万元。由于89万元是业主的“实收”价，因此范先生一下子就要多掏近5万元的税费。

      满堂红研究部高级主任肖文晓表示，根据满堂红二手楼成交数据统计，5年内转手的二手房占到总成交量的六成，其中很大部分是楼龄较长的物业，但是由于期间转手不止一次，因此二手房成交中5年内转手的房子比例比较高。而全额征收5.5%的营业税的政策，对于楼龄3年内的次新房打击最大。这一部分楼盘，首先放盘价就接近同区域的一手楼，加上高额的税费之后，放盘价极可能高于同区的一手楼价。因此，一般如果不是买家看中了二手房可以比一手房更快入住的话，都会倾向于买一手房。

      在业主实行“实收”的情况下，即使是首次购房者，在购二手房时除了要缴纳5.5%的营业税、1.5%的契税，0.5%的印花税、1%的个税还有3%的中介费，加起来超过10%。而如果是二套房的话，契税要按3%征收。这还是按普通住宅计算，如果是面积超过144平方米的非普通住宅，还需要缴纳土地增值税，税费将更高。

      据了解，目前不少想购买二手房的买家，由于接受不了税费和利率突然大幅上升，都倾向于放弃购房或者继续观望。有些总价较高的二手房业主为了求成交主动降价1万元到5万元不等。不过同时，一些总价较低的“上车”盘和5年以上的盘源，由于多买家求购，业主则趁机涨价。

      信贷 再收紧买家将“被出局”

      去年，马小姐将自己在郊区的一套住房出让，打算回市区购房。一开始她满心欢喜，因为自己的房子比3年前购买时升值了20万元。但后来她才意识到去年底她结婚后，由于老公名下也有一套物业，并且都是按揭购房的，因此如果他们再买房就属于第三套房，无法再贷款。春节过后，各地的新政细则出台。上周，广州市政府常务会议原则通过了广州细则，对已经有两套住房家庭限购第三套房。虽然自己原来的房子已经出售，但马小姐不知道自己会不会被限购，因此她想在广州细则正式出台前去看一下楼，在市区购买一个小户型单位。她在淘金一带看房后发现，这里接近20年楼龄的房改房单价都在1.5万元以上，自己手头的六七十万元最多只能买一个三四十平方米的小单位。

      根据满堂红的统计，2010年广州十区二手住宅套均总价是88.4万元/套，而二手市场能一次性付款的客户比例只有26.5%。只要信贷继续收紧，便会有一大批必须依靠贷款才能入市的准买家被踢出“门外”。在看房过程中，带马小姐看楼的几位中介经纪还询问她是第几次购房，首付和贷款利率是多少，并提醒她只要有过一次房贷记录就算第二套房等。中介人员感叹最近政策太多，生意难做，再加上有多套房的人不能再购房，简直是逼人转行。

（中国纳税服务中心）