房产税评估服务可由社会集中采购

       日前，深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会联合发布通知，今年“十一”开始对存量非住宅房产交易实施评估征税。 

      近期房产税扩围传言，终于扔下了“另一只靴子”，而且首次从住宅类向非住宅房产交易环节推进。 

      计税依据变化增加评估服务 

      目前，上海与重庆征收中的计税依据均为应税房地产的交易价格，也就是参照《中华人民共和国房产税暂行条例》中的历史原值作为计税依据执行。而在湖南、湖北房产税试点传言以及此次深圳房产税新政中，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。 

      “其实，上海、重庆只是因时机没有成熟才采用历史交易价，一旦时机成熟后就会采用评估价格。”广东联信资产评估土地房地产估价有限公司副总经理潘赤戈表示。 

      评估依据的这种变化，势必需要增加大量专业评估服务。毕竟，原来基于房产原值的计税，实际上不需要太多的专业评估服务。 

      “原本我国对个人住宅类房地产是免征房产税的，只是近年来政策希望通过开征房产税来抑制住宅房地产价格过快上涨。而在房价过快上涨时，采用历史成交价作为计税依据对于价格的调节作用不大，采用市场评估价将是势之所趋。”潘赤戈表示。 

      同时，在潘赤戈看来，如果采用评估价格作为计税依据，那么，房产价值高就多交税，房产价值低就少交税，这也体现了纳税的公平性。 

      透明度不够增加征收难度 

      现阶段房产税的“普遍征收”存在困难，有业内人士表示，房地产信息还不够公开化、透明化，这可能使得房产税在某种情况下演变成交易税，增加征收成本和难度。 

      此时，如何建立存量房交易纳税评估系统，如何合理选定评估的各项参数，就显得格外重要。 

      “首先应该做好系统完善的物业登记。其中不仅包括建筑坐落、建筑面积、建筑年代、建筑结构、用途、位置、朝向、楼层等物理信息，还包括业主实名、房产来源、取得时间、交易价格、权证号码等一系列产权信息。”中联资产评估集团有限公司高级副总裁高忻表示。 

      高忻认为，上述问题目前在技术层面上已非常成熟，通过电子信息系统和地理信息系统的应用完全可以基本解决，但在实施层面，现行的物业登记数据库的完整性、准确性、可共享性等仍需完善。 

      “对于存量房交易纳税评估系统，可以参照已有的基准地价制度，确定各区片或网格点的基准房价，然后参照基准地价的修正体系建立房价修正体系，具体修正因素可以根据房地产的特点进行选取确定。”潘赤戈建议说。 

      同时，潘赤戈指出，房地产评估的修正因素一般包括区域因素和个别因素，区域因素修正的内容主要应包括繁华程度、交通便捷程度、公共配套设施完备程度等。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括新旧程度、装修、设施设备、平面布置等。“在修正因素确定后，就可以简单明了地确定房地产价值。” 

      应由政府统一组织评估 

      目前在市面上从事房地产评估业务的机构很多，其中有房地产估价资质、土地估价资质、资产评估资质，给公众一个混乱的感觉。 

      “但在1995年发布的《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》中明确，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”潘赤戈说，“同时，由于资产评估从业人员的财税专业能力要比其他两个资质的要求更多，对于房产税的理解更有优势，房产税的计税依据评估应首选资产评估机构。”对于如何组织开展评估服务，潘赤戈则建议说，可以采用社会集中采购的方式，在城市的一定区域内与某一评估机构签订一个中长期服务合同，由提供服务的评估机构对该区域的房地产评估建立一个合理的估值模型，然后由整个城市所有参与项目的机构一起对其进行评价，再综合评价意见进行调整修改，经确定后在一段时间内都采用该估值模型，甚至可以将该估值模型进行公告公示。 

      “这样处理可以节约征税过程中的评估费用，而且，经过专业机构评审及公告公示后，公众的接受认可度也比较高。”潘赤戈说。 

      对此，高忻也表示认可：“确定房产税税基的科学有效的方法是进行周期性评估。但是，房产税税基评估不同于一般房地产估价，它具有数量巨大、时间有限、曜家恢隆⒊杀静荒芴摺⒔峁煲椴荒芴蟮忍氐恪６源耍馄毡椴捎门科拦赖姆绞剑勺诺钠拦阑雇瓿伞！备咝没贡硎荆骸胺坎八盎拦啦皇屎喜捎蒙桃灯拦赖哪Ｊ剑缮缁嵘系纳桃敌云拦阑狗稚⒌亟衅拦溃Ω糜烧府统一组织专门的评估机构完成。但目前有关估值方案尚无正式说法，应该着手建立高效的房产税估值机制。”除此之外，高忻还提醒说，建立高效的房产税估值机制应建立一支精干的估值专业队伍，促进公众关注理解房产税的税基评估，并强化制度保障，防止权力寻租和税基争议扩大化，确保房产税顺利实施。

来源：中国会计报

（中国纳税服务中心）