脚步加快，房产税评估谁“当家”

       从去年1月份开始，房产税已经在重庆、上海两个城市开始试点。 

      不过，试点城市重庆按房产交易价作为应税住房的计税价值的做法一直被业界诟病。 

      房产税试点扩容的消息不断传出，对于普通的业主来说，最关心的当然就是房产税开征后，自己要从荷包里掏出多少钱缴税。但对于试点地的评估机构而言，则更关心其主营业务是否会受新政影响。 

      重庆将在条件成熟时，以房产评估值作为计税依据 

      记者了解到，就目前重庆试点情况来看，尚无评估机构参与房产税计税价值评估工作，但有个别评估机构参与了房地产改革试点方案的制订或针对房产税征收开展的研究。 

      而对于评估机构来说，房产税征收方案中对征收对象、计税依据、计税方式的制订是否能够给予评估机构新的机遇则显得更加重要。 

      以重庆模式为例，征收对象主要是独栋别墅和新增的高档住宅，规定了“应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，将以房产评估值作为计税依据”。 

      “目前，重庆主要以房产交易的价值作为计税基础，未来按计税参考值计税的可能性较大，但是什么时候‘条件成熟’也难以预测。”重庆市资产评估协会有关负责人表示。 

      对此，凭借多年参与重庆物业税税基评估技术模拟实践的经验，重庆汇丰智力产业组织董事长刘小娟针对目前广受关注的房产税试点扩围提出了自己的一些看法。 

      据刘小娟介绍，2005年重庆部分区县进行物业税模拟评估试点积累的经验来看，其短期内对评估业务的影响基本可以忽略不计。 

      同样，从2011年年初重庆房产税试点来看，达到公布平均房价两倍以上的房屋才征税，且2011年度前期仅针对增量物业部分，这部分业务数量少，公开价值依据充分，引入评估机构的可能性也非常小。 

      但是，从2011年10月1日有关部门新出台的政策来看，重庆房产税将扩大到存量高档住宅，这部分物业数量相对较大，市场公开价值判断专业性相对较高。 

      “这就需有专业评估机构的协助，税务部门才能相对准确地把握各类高档住宅的征税税基。”刘小娟说，由于相关部门对存量高档住宅征收房产税的操作实施细则尚未出台，目前这一利好未得以充分体现。 

      “时至今日，由于受宏观经济运行状况和房地产市场现状的影响，重庆房产税改革试点新动向有待进一步观察，短期内对评估业务的利好不应该有过高的期望值。”刘小娟说。 

      评估报告作计税基础的范围较窄 

      “物业税和房产税都归属国家法定税种，物业税即是房地产税或不动产税，是国家房地产领域未来改革的趋势和发展方向。”刘小娟说，目前我国实施的房产税是服务当前房地产市场宏观调控和为未来物业税推出积累经验，同时也是一种过渡性制度安排。 

      刘小娟告诉记者，从近年对物业税模拟评估实践探索经验来看，物业税税基评估方法存在批量业务和零散业务，其中，对于批量业务，税务部门借助积累资料和计算机技术可以自行解决，这部分业务价值鉴定专业要求不高、难度较小。 

      而针对同地段同类物业价值量差异较大、税务部门在税基价值准确认定方面存在较大难度时，这就需有评估机构的协助才能完成。 

      对此，重庆天健评估公司总经理龙明表示，如果房产税扩大征收面，对于大量一般的征收对象，适宜采取一种便捷、公平的方式来确定计税基础，如结合位置、面积、结构、环境、市场行情等直接条件并通过一定方法简易计算出来；而对于少数特殊的征收对象，可以采取评估报告作为计税参考依据。 

      不过，由于评估报告作为评估机构、评估师出具的承担法律责任的证明文件，其结论容易受评估师专业判断、参考依据等客观因素的影响，可能会导致不同的评估机构、评估师对同一评估对象得出不同的结论。 

      上述负责人表示，即使评估目的、价值类型相同，不同评估结论存在一些差异也是很正常的现象。 

      另据了解，重庆房产税试点办法中的“征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值”，表明“按计税参考值计税”可能是将来房产税征收主要采取的方式，而这种计税方式在二手房交易契税征收时已采用。 

      “如此，评估机构对应税房产提供评估报告服务的情况可能不会出现，或者仅在针对少数特殊项目时出现，而更多的可能是，评估机构配合征收机关完善住房交易价格比对系统，以咨询方式提供服务。”该负责人说。

来源：中国会计报 

（中国纳税服务中心）