在3月份楼市成交量回暖之后，市场已经有些许躁动，而在随后的4月，特别是5、6月份全国楼市成交量继续回升，让市场愈来愈不安分，甚至有些地方开发商又开始提价销售。
与此同时，受制于国内外宏观经济形势的低迷，很多地方政府也不时试探性出台楼市微调政策，更让市场躁动不安。对此，住建部、银监会、央行等部门及时“纠偏”、“澄清”，让政策预期又重回平静。
然而，面对复杂的经济形势，房地产是涨是跌，何去何从？备受各方关注。为此，本报记者独家专访了住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴和中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强，对一些热点问题进行探讨。归纳得出：全国房地产无涨跌之忧，2012年或迎来难得一见平稳走势。
赵路兴认为，房地产市场正朝着调控的预期方向发展。在限购红线不松动的情况下，房价很难再暴涨。各方应利用当前有利时机，抓紧建立包括个人住房信息系统联网、房产税试点等长效机制，以助未来调控。另外，值得关注的是，赵路兴直言，调控之下，也有潜在风险，各方要未雨绸缪，关注明年供给缺口，增加普通商品住宅供应。
陈国强也认为，虽然5月楼市回暖是量价均有表现，但今后价格上涨空间有限。可以肯定的是，调控已经显现出成果，政策见底目前比较明显。房地产行业的理性发展仍有赖于地方、企业和购房者三方面心态的回归。但是，他认为不排除有地方以变相优惠来刺激需求。
另外，陈国强分析称，虽然今年房产投资增速还有不确定性因素，但保障房如期开工将有助于抵消投资过快下滑。
楼市朝着调控预期方向发展
限购红线不会松动，炒房没有了暴利空间，房价也就没有了再次暴涨的可能性。
房地产调控仍处关键阶段
上海证券报：5、6月份全国楼市成交量回暖，甚至有地方又出现排队买房热潮，这也引发了各方对楼市又会火爆、房价又将上涨的担忧。对此，您持什么看法？
赵路兴：根据国家统计局数据，前5个月，全国房地产开发投资2.2万亿元，同比增长18.5%，增速比前4个月回落0.2个百分点。其中，住宅投资1.5万亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点。
与此同时，前5个月，全国商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4个月缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额1.7万亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。
综合上述数据来看，全国房地产市场仍处于调整通道之中，房地产市场也朝着调控预期方向发展。我认为，目前楼市成交量上升，仍是刚需所致，这也是我今年3月份以来的一贯判断。
从住建部目前统计来看，自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%，多数是首次置业。
可以说，从去年以来，在一系列调控政策作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性需求得到遏制，房价趋稳，部分城市房价已经有所松动。
国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格，与4月相比，新房价格下降的城市仍占到六成以上，二手房价格下降的城市也超过四成，这表明楼市成交是以开发商“以价换量”为主。当然，数据也显示，与4月相比，房价上涨的城市数量有所增加，说明房地产调控仍处关键阶段。
限购红线不松房价难现暴涨
上海证券报：今年上半年以来，很多地方政府也不时试探性出台楼市微调政策，这让人对调控政策松动引发猜想，市场也为此躁动不安。您认为房地产政策微调会不会导致调控“前功尽弃”，房价再次大幅上涨？
赵路兴：住建部早已经明确表态，未来要进一步巩固调控，促使房价合理回归。并于近期又称，将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。调控不松动，这是无可置疑的。
对于调控政策，我始终强调，从两个方面来看今年的楼市政策思路，是非常清晰的。其一，对投资、投机性需求是坚决不放松的。其二，对自住性需求政府还是支持的。从今年以来各地微调政策来看，也是延续着这一思路。限购“红线”不会松动，凡是触及“红线”的，均被叫停。相反，针对首套自住性住房的政策微调，如首套房贷款利率有所下调等，决策层是没有干涉的，有些甚至是支持的。
对于房价问题，我认为在国家坚持调控政策不动摇的大势之下，限购红线不可能松动，投资、投机性购房者被拦在门外，炒房没有了暴利空间，房价也就没有了再次暴涨的可能性。
抓紧建立楼市调控长效机制
上海证券报：虽然您判断房价没有可能暴涨，但确有一些地方和一些开发商又在提高房价。从另一个角度来看，调控政策除了不松动，会不会再加码？房地产调控政策还会有哪些变化？
赵路兴：我个人认为，如果真正落实已有的调控政策，房地产市场就会朝着调控的预期方向在发展，如前所述，去年和今年以来的数据已能说明问题。目前来看，房价并没有大幅上涨，也不具备大涨的可能。因此，保持调控政策的稳定预期是明智之举，这也是中央政府在定调今年房地产调控政策时所持的态度。
要说房地产调控政策的变化，我认为，在巩固调控成果的同时，抓紧建立房地产调控的长效机制，包括加快40个城市个人住房信息系统的联网，稳步推进房产税试点等，这些都会有助于未来房地产市场的平稳健康发展。
以个人住房信息系统为例，物理硬件上的联网仅仅是工作的第一步，今后如何发挥其作用更为关键。房产税试点推进也是如此，从上海、重庆试点的情况来看，总体上平稳有序。下一步有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。
防止供给量减少致房价反弹
上海证券报：长效机制的建立需要一个过程。而市场是风云变幻的，就以往楼市经验来看，调控之后，开发商拿地热情下降，住宅供给就会受到影响，由此会导致后期房价报复性反弹。您怎么看待这个问题？
赵路兴：这的确是一个重要问题。目前要关注一个指标，就是供应方面指标。从统计局的数字来看，前5个月，房屋新开工面积7.3亿平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积5.4亿平方米，下降8.2%，新开工面积的连续负增长这是值得警惕和关注的。
现在大家往往关注到房价、成交量、保障房建设等问题，所谓“顾此失彼”，必须关注明年住宅供给缺口问题，现在就未雨绸缪，真正落实调控政策，切实增加普通商品房供给。
同时，从房地产投资和购置土地情况来看，也不乐观。其中，投资增长速度已经下滑至20%以下，预计全年全国房地产投资水平也不会超过20%，低于前5年平均水产。
另外，前5个月，房地产开发企业土地购置面积1.4亿平方米，同比下降18.7%，预示着未来住宅供应会受影响。
因此，我们要切实增加普遍商品住房及其用地的供应，特别是要落实好年度供地计划，增加普通商品住房用地的有效供应，同时也要积极地引导开发企业适应市场变化，增加适销对路的普通商品住房开发建设。
上海证券报：除了商品住宅外，保障房建设是房地产调控的另一个重头戏，但是建设中总让人感觉困难重重，常有人问究竟建多少套保障房才合理。同时，公租房投资大且回报漫长，让各方对其前景纠心，对此您如何看？
赵路兴：保障房建设是必需的，是政府的责任，这一点无可置疑。具体建设多少，则要脚踏实地，按需建设。各地应该对保障房建设不断统计梳理，确定其量。十二五期间保障房建设目标，应该落实。
对于公租房，虽然现在遇到建设资金的压力，在管理上还经验不足，但是中国经济的发展决定了人口流动是客观存在的现实，公租房恰恰适应了这种方向，是正确的。
调控政策见底信号比较明显
可以肯定的是，调控已经显现出成果，政策见底目前比较明显，但不排除有地方以变相优惠来刺激需求。
量价齐升可能持续但空间并不大
上海证券报：最新数据透露出，5月微暖的房市仍在升温，北京地区部分楼盘出现了量价齐升的态势，均价也有回升，部分楼盘还出现了提价销售，请您分析一下这种现象出现的原因，量放大与价提升今年还会有多大空间？
陈国强：首先，刚性需求人群开始参与交易，是推动成交量上升的一个重要原因，也是底部特征之一；其次，是具有改善性需求的人群入场，这是一个值得注意的新情况。此外，为缓解资金压力，部分地区出现了以价换量的情况。
虽然量放大和价提升今年可能还会持续一段时间，但空间并不大。首先是政策面不会放松。政策虽有微调，但鼓励的还是刚需、首次买房群体；其次是市场库存偏高，库存和后续供应充足；第三是开发商资金情况紧张，部分开发商实际资金状况继续恶化，即使有少数项目提价，但整体上价格上升空间有限。
上海证券报：您如何评价现阶段的调控成果？调控到现在是否已经见底，如果放松会从什么地方开始放松？
陈国强：目前调控有这么几个方面的成果：一是相对有效地抑制了房价过快上涨的势头，使房价总体上呈现了稳中有降的势头；二是对需求结构起到了明显的调节作用，使买房人群从投资、投机性需求逐渐回归到居住需求；三是对市场供应模式结构的改善，这体现在保障性住房数量供应不断增多。
对于调控政策，限购限贷政策对房价影响比较大。当然，经济下行的态势也抑制了一些人的购买需求。
当前，政策见底信号比较明显。虽然中央一直强调调控不放松，但很明显的是也没有出台更进一步的加码政策。尽管不同地方刺激购房需求的方法可能不同，如有些地方是通过降价销售促量，有些地方是通过引进人才来优惠购房。但总体来说，目前政策松动的可能性不大。
上海证券报：在与调控政策博弈中，房地产商有何对策？
陈国强：面对调控，不同房地产商有不同理解，对政策的回应策略也有所不同。大致分为以下几类：第一类是以万科、恒大为代表，强调速度和规模，在经营策略上强调高周转，快速销售，通过高周转实现企业资金回笼，再去买地开发新项目，强调量的扩张和规模效应；第二类是以绿城为代表，定位中高端，产品比较单一，企业主战场在长三角，产品区域分布上受调控影响比较大；第三类以观望为主，也是多数企业的心态；还有一类，谋求转型，甚至转行。比如过去单纯以住宅开发为主，现在更偏向于增加持有型物业和商业地产投资。
房产税试点效果与预期还有差距
上海证券报：在重庆和上海的试验中也存在一些争议，您如何评价房产税试点效果？房产税具备什么条件才能全面铺开？
陈国强：上海房产税征收方案是按交易价格的70%计算，征收0.6%，税率过低。并且该方案对新购房者和非本市居民不利。而重庆房产税方案，也同样存在税率过低等问题。总体来说，上海与重庆的房产税征收方案，都与之前的预期有一定的差距。
对于全国试点，陈国强认为短期全国范围铺开不太可能，要等到试点城市效果显现后，才会全面铺开。
上海证券报：您如何看今年房地产建设的投资规模？有些专家认为可能会降到10%左右，这和以往相比，是一个比较低的增速，您怎么看待？
陈国强：投资增速无所谓高低。随着房地产投资宏观政策的变动，是有起有落的。投资增速到底会不会降到10%左右还需要观察，面临还有很多不确定因素。其中有一些特殊情况，如保障房的投资能不能保持规模，例如今年新开工1000万套，去年开工700万套，保障房投资量是很客观的，如果保障房的量保持在可观的层面，有助于抵消商品房投资下滑带来的整体投资下滑。
过去房地产投资在整体固定资产投资里占20%左右，如果加大房地产之外的投资，那么房地产投资增速下滑对国民经济和GDP的影响可以降低。即使房地产投资增速进一步下滑，我认为对整体国民经济影响不会那么明显。
通过调控降低地方对房地产依赖
上海证券报：作为一个支柱型产业，房地产行业在地方经济转型的背景下角色比较尴尬，如果地方真的转型房地产是会受压制，怎么看经济转型期的房地产行业发展？
陈国强：现在几个主要的一线城市已经在积极主动的做一些转型工作了，就是要通过本轮调控，要地方主动提出降低对房地产的依赖。
有住建部官员提到了调整心态的3个回归：首先是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产市场的依赖，适应市场的退烧后，适应调控后房地产回归常态化的新形势。把过去过高的房地产依赖、土地财政依赖扭转到相对合理的状况。
第二是促进企业心态的回归。房地产售价、投入和合理的利润相匹配，开发企业多建普通商品房，参与投资建设保障房，在供应结构上更多地向合理的方向回归。
第三是促使购房者、消费者心态回归，过去把房地产作为投资手段、渠道和工具的心态急需改变，通过调控让住房回归居住和使用属性，这个是无论是对地方政府、开发商或者终端消费者都要有这样一种观念转变的引导。
上海证券报：您怎么看房地产政策的顶层设计，什么样的机制是合理的、适合长效发展的机制？
陈国强：我们当前的调控有短期目标，也有长期目标，在现在看来有一些过度地把短期目标作为调控的主要着力点，所谓短期目标就是抑制房价这个目标，所谓长期目标就是如何构建一个适合房地产长期健康发展的有效机制。
这里涉及多方面，比方住房保障制度，土地出让制度，房地产税收金融制度，这些制度都有改进完善的余地，相关的机制需要相应调整和改革，不能把调控的着眼点一直放在短期目标上，需要构建适合行业发展的体制环境。
(上海证券报⊙记者 于祥明 潘高颖 ○编辑 柯贝
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