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2月14日，本报报道了《3月起市区存量房交易再难逃税》，江门市地税局表示，从3月1日起，市区（蓬江区、江海区、新会区）将正式在税款征收过程中应用存量房交易价格评税系统，纳税人应如实申报交易价格，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关依法按照存量房交易价格评估值确定的核定计税价格征收税款。台山、开平、鹤山、恩平四市也将于4月1日前使用该系统。
报道一出，引出了市民及业内人士极大关注。此次新政出台，是为了把长期以来漏征的税款征管起来？还是希望能够从宏观上调控房地产市场？评估价征税会对二手房市场带来什么影响？能否真正打击“阴阳合同”？
“阴阳合同”扰乱市场秩序
存量房交易俗称二手房交易，据江门市地税局相关负责人介绍，随着人民生活水平的提高以及城市化的推进，江门二手房市场交易活跃，存量房交易呈稳步攀升趋势，而“阴阳合同”已是行业“公开秘密”。“这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了广大纳税人和国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。”市地税局税政科有关负责人表示。
据了解，财政部、国家税务总局2010年专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税）。俗称“新国八条”的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞"阴阳合同"产生的税收漏洞”。
为有效解决此问题，江门市地税局对市区（蓬江、新会、江海）存量房进行了一次普查，收集了每一栋楼房所处的环境、朝向、楼层等信息。据统计，市区约有3.5万栋存量房。存量住宅交易评估系统由一家A级资质的房地产评估有限公司设计完成，首先将市区划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，得到各区域每栋楼房基准住宅的评估值；再根据具体每一套存量房的建成面积、楼层、朝向等具体情况，对评估值进行修正，得出存量房交易价格评估值。系统每月还会根据市场价格变化自动调整评估价格。
评估价能否真实反映市场价？
据了解，存量房的价值评估工作十分专业。按照目前的规定，市民进行存量房买卖，交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解或期望值相差太远而影响交易的正常进行。
诺成房地产评估公司一位负责评估鉴证工作的业内人士告诉记者：“存量房评估价受很多因素影响，即使是同一个单位，全款购房跟按揭购房也会导致房屋评估价有所不同。”该不愿透露姓名的职员举了一个例子，以育德地段，2000年建成的有小区四楼的单位为例，如果是全款购房，评估价约为3200元/平方米，但如果是按揭购房，假如首付三成，该单位的估价可能要3800元/平方米。“现在很难说存量房交易价格评税系统能否及时真实反映房屋的市场价格，一切都有待市场检验。但是，估价结果应跟地段、环境、人流量、银行可承受风险、业主的支付能力、估价项目密切结合。”
对此，市中介行业协会会长林英华说：“去年12月试运行的时候，我们已经多次要求公司员工在买卖之前提前到地税窗口咨询价格，部分评估价比市场价格还高。不过，整个系统都是由一个公司独立完成，能否全面真实反映市场情况还是有点保留。”
取消提交房屋评估报告或致业务减少
除了评估价能否真实反映市场价，业内人士比较关心的是，税务部门并未明确指出在采用存量房交易价格评税系统后，是否规定纳税人在申报纳税时一定要提交房屋评估报告书，如果不用像以前那样请评估公司对住宅进行评估后再缴税，那买卖双方是可以省一些钱，但是评估公司和中介公司的收入也会受到影响。
“如果无需出具评估报告，那么我们的业务量就会减少，收入也会相应降低，对我们从业人员来说肯定是不愿意的。”该业内人士表示，目前处于二手房买卖的淡季，业务量受到了明显的影响，以往最高峰每天可接到8单业务，现在有时一天都没有一单。此外，该业内人士指出：“中介公司为买卖双方寻找估价公司是会向客户收取一定的服务费，如果将来存量房买卖不用出具评估报告，中介公司也会少了一项收入来源。”
林英华表示：“去年年底，业内人士及交投活跃人士就已经收到评估价征税的方案出台的消息，短期来看，按评估价征税对二手房买卖影响不会很大。”据了解，2011年，蓬江、江海两区存量住宅成交54万平方米左右，共5700多套。但受楼市调控政策的影响，二手房的成交较弱，其中1月二手住宅成交量创2008年12月以来的单月新低，成交面积1.87万平方米，环比下降41.0%，同比下降70.8%；成交套数195套，环比下降43.5%，同比下降69.3%。推行新政，恐怕会让市场“雪上加霜”。
来源：南方报网—南方日报
（中国纳税服务中心）
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