解读新8条 营业税全额征收交易成本将增加

       去年，“国十条”、“929”政策连续出台后，部分城市的房价依然呈上涨趋势发展。

    上周，昆明出台了商品住房限购令，引起昆明楼市不小的震动。

    昨日，国务院常务会议又制定了更加严厉的调控措施。被业界称为“新八条”的楼市新政明确指出，二套房房贷首付比例提高至60%、不满五年房产转让全额征收营业税、从严制定执行限购政策三大举措将对楼市产生直接影响。

    那么，与此前的政策相比，“新八条”严在哪？对市场将带来怎样的影响？房价究竟会不会下跌？专家表示，在目前的楼市状况下，炒房、以投资买房赚钱将不再容易。如此严厉的打压政策，或将使高房价刹车。

　　帮你算账

    不满五年的房产上市交易，营业税从差额征收变全额征收，交易时需要交纳的税费会增加多少？

    昆明裕兴房地产经纪有限公司总监朱庆胜算了笔账：以一套2009年80万购买的住房计算，现在的交易价格为100万元，之前只需要按照差额缴纳20万元的5.55%，为1.11万元。以后若按销售收入全额征税，即100万元的5.55%，为5.55万元，增加了4.44万元的税费。

　　政策助读

    个人不满五年卖房全额征税

    政策：

    现行政策：对个人购买住房不足5年转手交易的，144平方米以下差额征收营业税，144平方米以上全额征收营业税。

    “新八条”：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　解读：

    二手房交易或受影响

    昆明昊辰房地产经纪有限公司副总经理卞东晓告诉记者，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，目前营业税为5.55%，全额征收将使不满5年的房源交易成本上升，这也将对二手房交易产生直接影响，随之而来的便是购房者的观望，二手房成交量将大幅减少。

    田野咨询机构董事长文剑武也认为，该政策有可能在未落地前引发一轮交易小高峰。
 

　　从严制定执行限购政策

    政策：

    昆明的现行限购政策为：昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内(含三个国家级开发、度假区)只能新购买一套商品住房。

    “新八条”：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：

    有可能出台更严限购措施

    由于昆明在18日刚刚出台了限购政策，昆明的限购政策已明确，不论过去有多少套住房，目前以家庭为单位仍可购买一套住房。因此，目前业界普遍较为关心的话题是，昆明是实行仍可购买一套的限购措施，还是会更加严厉地实行已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭将不得在本行政区买房的政策。

    对此，专家分析认为，在“新八条”中已经明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。因此，对于昆明来说，也必须按照国务院出台的政策执行，很有可能随即出台更严的限购措施。

    二套房首付六成

    政策：

    现行政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

    “新八条”：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

    解读：

    投资买房不再容易

    不少市民表示，对于购房者来说，二套房的首付比例在此前提高至50%，对他们购房已经产生了不小的影响，如今再提高至60%，增加10%的首付款，也再次提高了购房门槛。他们认为，目前房价上涨较快，就昆明来看，100万元以上的房子已不占少数，如果提高10%的首付也就意味着购房者在购房时需要多10万元的自有资金。此外，在连续加息后，二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍，也让投资购房的成本增加。由此看来，投资买房将不再像过去那么容易。

　　分 析

    高房价有望刹车

    昆明的房价究竟会不会下跌？这是所有人最关心的问题。

    一位业内人士表示，从目前的政策看，不排除房价下跌的可能性。文剑武认为，房价会不会下跌，各个城市的情况还不一样。就拿昆明来说，一两年内大幅下跌的可能性不大。

    专家表示，部分房价过高的一线城市首先下跌的可能性较大。而昆明受到税收、限购等政策的影响成交量首先会有较明显的减少，但房价短期内仍会僵持一段时间。“从今年昆明的土地成交价格看，比2009年有较大幅度的上涨，在高地价、高成本、供应少等因素的影响下，开发商不可能亏本卖房。”一位业内人士说道。但他也表示，从目前的政策看，高房价将刹车，今年房价很难再像去年一样一路高涨。

    声 音

    自住需求购房者：这样打压，房价不可能不跌吧？看着一路上涨的房价，原本打算出手买房了，但从现在出台的“新八条”看，我打算继续观望。

    投资需求购房者：第三套房已经没法贷款，第二套首付比例现在又再次提高，即使有钱一次性付款买房，还限购了。从目前的政策看，投资买房成本增加，想像过去那样通过投资买房赚钱已经不那么容易了。

    二手中介：随着连连出台的严厉政策，今后二手中介的日子也更加难过了。（完）（记者 杨春雁）

(中国纳税服务中心）