规费不应作为土地增值税加计扣除基数

　  在土地增值税清算过程中，关于土地增值税加计扣除项目，一直存在争议。 

　　比如，取得土地，未开发房产，转让时取得的土地成本及费用能否加计20%扣除？关于这点，《土地增值税暂行条例实施细则》规定：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。由此可见，加计20%的扣除只是针对从事房地产开发的纳税人，仅转让土地者明显不属于加计扣除的范围。又根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。可以看出，对土地转让又分为两种情况，即未进行开发即转让的和将生地变为熟地转让的。只有后者可比照从事房地产开发的纳税人将两项成本加计扣除。 

　　又如，开发过程中缴纳的各项政府规费应否作为加计扣除的基数？所谓规费，是指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等。房地产开发过程中缴纳的规费主要有基础设施配套费、规划管理费、规划技术服务费等。笔者认为，各项政府规费不应作为加计扣除的基数。第一，从《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二项对开发成本的解释来看，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，均强调发生成本应为在开发小区内，而某个开发项目收取的政府规费并不直接应用在这个开发项目上，所以政府规费不应列入房地产开发成本。第二，从作出加计扣除规定的出发点来看，这项税收优惠政策是鼓励投资者将更多的资金直接投向房地产开发，保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报。而政府规费的收取是固定的，不会因为税收政策的优惠而影响开发商多缴或少缴。第三，从性质来讲，这些政府规费和税金一样，都是增加财政收入，只不过有专向用途，因此将政府规费计入与转让房地产有关的税金更合适。 

（中国纳税服务中心）