我国富豪资产暴涨得益税收洼地

             京城两天出一个亿万房地产富翁 

  　　税务部门检查发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。其中内资房地产企业多采用“虚假成本”方式避税，而外资房地产企业则运用“转让定价”手法避税。此前的中国纳税500强企业中，前300名内没有一家房地产企业。不仅如此，沪穗等城市地税部门近期公布的企业欠税名单显示，房地产企业占了欠税总额的八成以上，这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称。如福州市物价局率先在全国公布的该市商品房的社会平均成本表明，该市开发商的利润率平均为50%，最低20%，最高超过90%。房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在福布斯中国内地富豪榜上，前200人中1/3来自房地产行业，在前20名中一半多涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。社科院分析认为，2009年我国房地产业平均毛利率为55.72%，而房地产利润合理区间国际惯例通常不超5%。

      企业所得税流转税环节问题最多

　　  房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税两个环节，内资房地产企业在所得税上做手脚多采用虚假成本的方式，而外资房地产企业则擅长运用转让定价的手法。所谓虚假成本就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。对于外资房地产企业来说，曾长期享受着15%优惠税率，再通过转移定价的方式避税更使得这部分税源严重流失。外资房企多以国外采购高进低出两头在外的方式来完成转移定价，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极怪的现象：一方面许多房地产外企声称公司亏损，另一方面又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，愈来愈多的外企在想方设法挤进这个“亏损”行业。

      跨时跨地滚动开发而导致查税难

  　　房地产跨时间跨地域滚动开发同时开发给税收检查带来困难，因为检查一般以年度为单位，而房地产项目决算要等整个项目工程验收后才能进行，一天没通过验收就不能算出利润。而此时很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，因此从账面来看，房地产企业就是亏本的。开发商避税的经典版本有：广州某房地产公司想转移利润到国外，便弄出个海外业务接待费2000万元；另有房地产企业将一些设计工作交给海外关联公司来做，费用定得极高，以此转移利润；广东某大型房地产公司仅全资文化公司、技术咨询公司等就有好几个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移，其下属公司每年收到的所谓宣传策划、咨询费上亿元，然后再通过购买“艺术品”作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，而这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具。     

      艺术品交易大国同时是纳税小国 

      在中国艺术品拍卖市场成为世界第一，不断爆出天价成交的背后却是：无论是艺术家个人，还是画廊、拍卖行等经纪机构，都远没成为中国的纳税大户。如目前国家对画廊实行包税制，由于画廊通常都搞线下交易或代售代理，原值“不好计算”，每年的营业收入及利润也不明晰，因此，画廊每年仅按票据显示的营业额缴税6%。收藏家马未都直言：中国是艺术品交易大国，却是纳税小国，艺术品交易税率很低，目前中国对艺术品交易征收的税率很低，在中国交易远比在英美交易值得多，中国很可能成了国际艺术品商的逃税港。一位组织艺术品展卖和拍卖的经纪机构负责人说，最让她头疼的就是艺术家拒绝缴纳个税，每当拍卖后去督促画家缴税时，参拍画家都明确表示不接受由他们个人缴税，把这个难题抛给了经纪公司。圈里都知道，画家九成九不缴个税。这是交易方式决定的，除非上拍卖行，画家和画廊、经纪机构间的交易都是线下交易，没有版权登记没有成交记录，当然谈不上征税了。而税法规定，画家出售作品同演员演出一样，应按劳务报酬所得依法纳税。 

（中国纳税服务中心）