专访：房产税不应该是调节房价过高的手段

          现在大家理解成房价太高，所以要对房子进行收税，这是一个比较片面的看法。

　　2010年楼市的政策密集而出，但人们对房价上涨的预期不变，开发商大都也交出了漂亮的成绩单。

　　进入2011年后，“新国八条”和渝、沪房产税的连续面世，将会给行业带来怎样的冲击？就此，观点地产新媒体采访了暨南大学管理学院教授胡刚。　　

　　以下为采访节录： 　　

　　观点地产新媒体：现在对房产税就有两个观点，一个是能抑制房价，一个是没有起到作用。您怎么看？ 　　

　　胡刚：我国商品房发展起来后，征收房产税也是很正常的。现在大家理解成房价太高，所以要对房子进行收税，这是一个比较片面的看法。

　　房产税的作用要看具体的细节，如果说想通过房产税来抑制房价过高，那么在具体细节里面体会出来，也会起到一定的作用的。比如说像重庆，它对豪宅征收房产税，征收的房产税也比较高，对高端的房产有一定的打击作用。

　　上海版房产税，按面积来征税，可能也有一定的作用。房子越多，它征收的就越多，而且它的成本也比较高，这也会对房价起到一定的作用。

　　像其他的国家，房地产不是很热，但在物业的持有时要向政府缴税。政府的征收量大，所以豪宅的税收就是多一点，这样来体现差异，增加持有成本。对于政府来说，开征物业税也是一个长远的税收。　　

　　观点地产新媒体：也就是说，房产税是一种应有的税收？房产税对房价究竟有没有影响？ 　　

　　胡刚：在目前这种情况下，有一种说法叫做中国只有增加持有的成本来抑制炒房，降低房价。我想这个应该要看细节出台力度，如果出台的力度很大，作用就明显一些。　　虽然说房产税是一个国家、政府正常的税收，不应该把它看成是一个调节房价过高的手段，但是实际上，房产税推出以后对房价还会起到一定的作用。

　　因为房产税增加了房价的成本，但是能不能抑制目前的房价，目前也有两个说法：一个是现在通货膨胀这么厉害，二是投资的渠道也非常少。房产税税率不是很高的话，还是会导致房价的上升。

　　如果只是为了控制房价把房产税税率调得很高，一是不合理，二是超出了税收本身的含义。所以，房产税税率的制定也会有一个参考标准，有个大致范围。

　　房产税应该是作为一种正常的税收，但是税收报价比例合理的话，再加上其他贷款的政策、其他的行政手段，还是可以把房价压下来的。

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　　观点地产新媒体：房地产税的出台对开发商的影响大吗？主要体现在哪些方面？

　　胡刚：在这样的情况下，如果房地产的预期不是很看好的话，开发商也是比较紧张的，现在开发商也在观望。

　　但开发商实际上也不会降价的，因为降价会引发很多问题的，比如人家会说你的房子是有问题的，所以开发商用得最多的手段就是打折。

　　房地产价格是有周期波动的，它是在曲线范围内波动的，现在这个波动是往上的趋势。　　

　　观点地产新媒体：为什么说这个的波动是往上的趋势？

 　　胡刚：因为我国现在整体上处于城市化的阶段，目前的城市化水平是47%，而城市化的发展是从30%-70%，这才算成熟。也就是说，城市化水平在30%之前，城市化的提高速度很慢，到了70%、80%后，城市化水平的提高速度也很慢，但30%-70%这个过程发展是比较快的。在这个过程中，大量农村人口涌入城市，住房需求会很高。

　　另外，城市化还有另外一个概念，就是城市化的质量。比如说它原来城市的基本设备没有地铁、住房也比较陈旧，现在慢慢改善了，这个就是城市化的质量，而这种改善性的需求的趋势也是往上的。

　　这个趋势到一定的程度就会有所改观。比如说，我们的城市化率到70%还要20年，也就是说如果再过20、30年后，城市化这个趋势就有所改变。但这个趋势是一个大的周期，在这个大周期里面，还有很多小的周期，这些小周期就是政策的调控或者是经济形势的变化，这些就会使房价回到曲线的范围。

　　所以，现在房价可能会往下走一点，但是再过两三年它又会往上走，整体还是往上的。　　

　　观点地产新媒体：广州房产税可能在下半年出台，如果广州房产税出台的话，应该是偏向于重庆版还是上海版？税率可能是多少？ 　　

　　胡刚：房产税不是广州市政府自己可以定的，不是说出就可以出的。另外，去年广州的限购令的出台都是在全国一线城市出台得差不多后才出来的。所以，广州房产税的出台时间应该不会早。

　　房产税有一个特点，就是每个地方都不一样。广州可以综合一下，也可以按照自己的要求，但肯定不会像重庆那样，可以参照上海。

　　另外，广州房产税即使出台，也是比较温和的，税率肯定会比重庆低，因为重庆和广州的发展情况不一样。　　

　　观点地产新媒体：重庆房产税的起征标准是9941元/平方米，广州如果开征的话，起征标准应该是多少？ 　　

　　胡刚：现在这个也不需要按照重庆或者是上海的模式，最近新公布了房价统计新方法，90、144平方米这是一个比较好的参考标准。重庆出台的时候还没有碰到这个问题，但是上海版有一个问题，就是广州可能也会遇到，比如说市中心的100平米跟郊区的100平米。

　　上海版地就是按照面积来计算的，这个差距比较大；重庆是考虑了价格；像广州这两方面（地段、面积）可以都考虑得比较合理。

（中国纳税服务中心）