解读2011房地产蓝皮书:更严厉调控政策或将出台

       中国社会科学院城市发展与环境研究所昨正式发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No．8》。

　　蓝皮书指出，首先，要改革土地财政；其次，整合房地产开发与交易环节税费，在适当时机整合房地产契税和房地产印花税；还要全面开征房产持有环节税收。

     昨日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，蓝皮书建议目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。记者昨日从深圳市有关部门获悉，深圳一直在着手研究房产税的方案，一直处于空运转状态，但是何时进入真正实施阶段，目前尚无定论。

　　记者了解到，社科院发布的蓝皮书指出了开征房产税的必要性，不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。还对征收房产税的一些基本原则作了建议，如，房产税的征收宜从量从价综合征收、需要对免征或起征点加以论证、可以对低收入群体住房补贴等。

　　市地税局相关负责人告诉记者，房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。去年10月27日，新华社授权发布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，在提及推进财税体制改革中提到，“研究推进房地产税改革”。而去年9月29日“国五条”出台时则提出“加快房产税改革试点工作，并推广到全国”。

　　记者还了解到，国家税务总局和财政部曾在2004年和2007年分两次，共选定了十个省市进行房地产模拟评税试点，包括北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建和天津。在试点后，国税总局于2008年4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。

　　去年年底，相关媒体曾对此进行过披露，如深圳市房产税初步拟定分类累进征收模式，即根据家庭拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式。至于开征税率，要高于此前专家预测的0.3%～0.4%，将在0.5%～0.6%。

　　据相关负责人介绍，深圳确实对物业税进行过模拟评估，也一直在做房产税的研究工作，评估方法研究、税源调查等都在进行中，但是开征房产税的主导权不在深圳，何时开始、采取何种税率以及执行方法，并不是深圳能决定的。具体细节都是由财政部、税务总局决定的，深圳没有这方面的权限。

　　记者了解到，目前深圳将加强房地产市场税收征管，目前正在加紧完善存量房交易评估核定征税的相关配套工作，预计在7月之前二手房按评估价征税。 

    4月30日，在2011上海房地产春季展示会上，一家房产商打出促销广告吸引购房者。 新华社发

　　今年可能出台更严厉调控政策

　　2011年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，与会专家总结了“十一五”时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了“十二五 ”我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。

       蓝皮书指出，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。 

      蓝皮书预测，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。

　　同时，蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。

　　分析：刚性需求推涨动力已不存在

　　蓝皮书副主编李恩平在发言时表示，由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在，短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

　　李恩平指出，我国城镇住房市场关系正面临结构性转型，人口和城市化的变化趋势使得刚性需求的推动力慢慢消失。

　　当前城镇住房市场宏观效率是比较低的，抑制了居住城镇化进程。未来城镇住房市场泡沫风险的承受能力将逐步脆弱化，因为刚性需求把房价上涨的驱动力已经下降了，未来的价格变化可能会导致市场大的震荡，市场的脆弱性不断加剧。

　　李恩平认为，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。未来调控的重心应坚定不移地遏制、驱逐投机性购房需求，住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。

　　地价：全国多数城市地价持续上升

　　蓝皮书指出，2010年我国主要城市总体地价水平及商业、居住等各用途地价水平均呈明显上升趋势，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年，多数城市居住用地地价水平增长幅度明显高于上年同期水平。

　　重点地区中，长江三角洲地区综合地价水平值最高，但增长率最低；珠江三角洲地区商业地价水平值和增长率最高；环渤海地区上涨幅度较大，居住地价增长率最高。

　　据统计，2010年，全国主要城市综合地价水平值为每平方米2882元，比上年增长了229元。其中商业用地地价最高，为每平方米5185元，比上年增长了473元；其次为居住用地，每平方米4245元，比上年提高了421元；工业用地地价最低，为每平方米629元，比上年提高了32元。

　　蓝皮书说，从地价水平来看，在2010年重点监测城市中，东部地区和西部地区地价增长较快，尤以商业和居住地价增长明显，工业地价增长体现出东、中、西部的梯次差异。东部地区各用途地价水平值最高，且均高于全国平均水平值，综合地价达每平方米5735元；中西部地区各用途地价水平值则均低于全国平均地价水平值，中部地区综合地价最低，为每平方米1949元，西部地区综合地价居中，为每平方米2705元。

　　支招：房产税应该加快向全国推广

　　蓝皮书指出，“十一五”期间，土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理等已经基本成为各方共识。城镇建设用地资源有限，从国家治理角度看，土地财政不可持续也不宜持续。“十二五”期间，地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。
　　首先，要改革土地财政。蓝皮书认为，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，创造性地探索稳定地方财政税源(如房产税)的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。

　　其次，整合房地产开发与交易环节税费。蓝皮书认为，现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税赋偏重。需要整合和规范各环节房地产税费，取消不合理收费，完善房地产税费制度。建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。

　　再次，要全面开征房产持有环节税收。蓝皮书建议，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收，科学测算税基，合理确定税收对象，将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。通过征收房产持有税，引导合理住房消费，改变高地价助推房价的链条。

　　最后，蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广。

（中国纳税服务中心）