2011年杭州楼市展望:供应量创新高 房产税或将试水?

         2011年展望

　　供应量创新高 房产税或试水

　　2011年的楼市即将开场，根据最近两年来的土地供应情况，明年杭州主城区新上市住宅面积可能达到900多万平方米，而根据透明售房网数据，主城区目前存量住宅面积总共为180多万平方米，如果加上萧山、余杭的320多万平方米房源，新旧房源加在一起，明年供应量有望接近1000万平方米左右。

 
      一些业内人士坦言，虽然确切的供应量目前还很难预测，但明年的供应量很有可能是近几年最高的。

　　供应量将达千万平方米

　　综观各种因素，2011年的楼市整体环境跟今年比较相似，调控、通胀等因素并存，形势趋于严峻。一方面受到2009年土地市场大年的影响以及2010年底存量的积累，供应量将会大增，从而带来竞争的加剧。另一方面，在调控不放松的前提下，需求虽然会受到通胀刺激，但也不会发生爆发性的增长。

　　从历年供需情况来看，年度的新增供应量主要受到前几年的土地市场及平均开发进度影响，与调控的相关度其实不大。2009年是土地供应的大年，同时杭州开发商的平均进度在不断提升，尤其是2010年新开工面积增势强劲，仅从上半年的数据看，全市商品住宅新开工面积497.43万平方米，增幅也由上年同期负增长23.0%上升至增长75.2%，提高98.2个百分点。下半年虽然比上半年增幅略有回落，但仍然是高位运行。严厉的调控政策并没有影响到开发商的动工信心。这些都是2011年新增供应量的保证。根据这些因素预测，2011年的新增供应量将超过2010年，也将超过历年来的平均水平。

　　华丰丁桥申花最为热门

　　2011年杭州楼市的热点区域在哪里？

　　从目前的情况看，明年的热点主要集中在城北、华丰、申花、丁桥、下沙等。

　　城北是目前裂变最剧烈的板块。华丰、丁桥、田园、拱北和勾运路一带都曾属于城北范围，但现在又开始形成一个个相对独立的组团。其中丁桥是近两年来发展较快的区域，丁桥、华丰是明年新盘推出量最多的一个板块，将有11个楼盘面市，总建筑面积高达137.7万平方米，丁桥2009年出让了大量的土地，将在明年形成供应潮，新上市楼盘有昆仑 、天籁 等。

　　除此之外，田园板块也因为绿城的高调进驻，引起了大家前所未有的关注。

　　另外，还有申花板块，11月30日，来自宁波的雅戈尔置业，分别以17751元/平方米和18114元/平方米的楼面价拿下申花53号和56号地块，创申花板块楼面价新高。沉寂许久的申花板块再一次让世人刮目相看。随着大申花CBD作为城西核心区地位的确立，位于黄龙CBD、运河CBD及浙大、运河新城合围之中的大申花CBD人居板块也蓄势待发。其中，建工房产滨水国际综合体边的法国艺术精工住区“丽晶湾 ”，以及欣盛房产的东方福邸都将在明年上市。

　　在今年8月发布的第二期读地手册上，大申花CBD人居板块共推出12块土地，其中蓝孔雀综合体一口气推出8块用地，按建筑面积计算，住宅建筑面积超过42万平方米，商业建筑面积超过22万平方米。

　　初步估计，未来几年内，大申花CBD板块可供的商品房住宅超过百万平方米，而商业楼宇亦将超过50万平方米。近两年，滨江、建工、欣盛等地产大鳄更是纷至沓来。

　　这些新盘值得关注

　　明年的楼市将是星光璀璨的一年，因为许多备受关注的个盘都将纷纷亮相，比如市中心的杭汽发地块、阑园、凯德、龙湾、德信、臻园、东方福邸等，还有中海和世茂合作的滨江地段，还有远洋的杭一棉地块等等。

　　在杭州，最好的地段一个是市中心，另一个就是尽量靠近西湖、运河、西溪湿地等绝佳景观带。从这个意义上而言，武林府、丽园 、远洋公馆、昆仑公馆等市中心豪宅，以及运河和西溪、转塘风景区的豪宅在地段上先胜一筹。明年有一个很值得关注的豪宅项目，既有市中心的地段，又有运河的景观，堪称两大优势地段因素叠加。凯德预计明年将推出在杭州首个高端住品——凯德龙湾。龙湾，地处杭州城市中心，整体供应体量约12万平方米左右，毗邻杭州申遗工程京杭大运河一线。凯德龙湾地处杭州湖墅区域中心，周边大型超市、教育、医疗、金融等公共服务设施成熟，运河文化广场、历史文化街区、城市绿化公园环绕周围，多条城市快速线路穿境而过。龙湾整个楼盘仅470套房子，户型面积约170—280平方米，8—16层石材外观沉稳建筑，包含九大主题的景观园林。

　　杭一棉地块案名已定为远洋大河宸章，这个项目将是由远洋地产开发的全精装运河景观豪宅，项目位于杭州三大城市名片之一的拱宸桥西侧，东邻京杭大运河，尽揽一线运河景观，得千年运河文化的深厚底蕴；西靠杭州著名文化创意产业基地LOFT49、杭丝联创意产业园；对望拱墅区政治、经济、文化中心——区政府；将成为历史名桥畔的地标级高端住宅产品。项目距杭州市中心仅约5公里，距西湖风景区约7公里，地理位置优越，交通便捷，为市中心极为稀缺的优质景观地块。项目总建筑面积约20万平方米。

　　调控仍是重点

　　明年的楼市将如何走？

　　许多业内人士认为是趋向稳健。认为房价涨也难涨，跌也难跌，调控和管理仍是明年重点。

　　汉嘉地产顾问机构认为自2009年底至2010年全年，国家数次出台多条严厉政策紧资金、促供给、缩需求、规范房地产行业发展，这些动作决心之大，从未有过，说明国家已经做好了对房地产行业进行深层次改革的长期准备。2010年调控效果并不理想，部分城市依然出现房价反弹上涨的现象，这些势必都是2011年国家改革房地产行业的重点工作。因此，从政策的延续性来看，2011年的整体基调依然为调控，呼之欲出的房产税或成为先行之石。 

（中国纳税服务中心）