房地产税收改革:百姓和政府的"钱袋子"将有哪些改变？

房地产税进入全国人大立法规划的消息，近来颇受社会关注。
　　
　　持期待态度的群体往往是出于这样的逻辑：房地产税出炉——多房人士不堪税负而抛售——市场上房子供给增多——房价下降。
　　
　　需要指出的是，推房地产税，目的不是为了降房价，而且在客观上也起不到压低房价的作用。那么，该如何认识房地产税？推房地产税面临哪三个难点？它将对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变？
　　
　　对房价影响有限
　　
　　与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾4年，但影响十分有限。
　　
　　首先，数据显示，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。其次，对地方政府财政税收贡献不大。第三，涉及人群有限。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式被戏称为房地产界的“奢侈品税”。
　　
　　决定房价的，归根结底还是供求关系。由于现在各地的商品房库存已经很大了，全国层面供大于需。所以房地产税出台，对房价的总体走势很难起到立竿见影的作用。
　　
　　能给百姓带来什么？
　　
　　第一，它能降低大多数纳税人的“税收痛苦”。从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。
　　
　　税收理论中有这样一个定律：假设宏观税负既定，社会成员总体的税收痛苦程度，与间接税的比重成正比，与直接税的比重成反比。
　　
　　需要指出的是，间接税由于直接嵌入商品售价，因此往往通过价格渠道转嫁由消费大众承担。而支付能力强的富裕阶层承担的直接税比重过低，反而税负不高。
　　
　　我国税制结构里直接税比重偏低是突出问题。而房地产税是直接税，开征它有利于降低间接税比重，从而会减轻大多数纳税人的痛苦感，社会税负的归宿也将更加公平合理。
　　
　　第二，它能发挥抽肥补瘦的功能。税收，取之于民，用之于民。但是，取之收入点与用之支出点并不是一一对应的，因为税收的一大职能是收入调节进行再分配，也就是抽肥补瘦，故能发挥收入调节的作用。
　　
　　第三，它有助于房地产市场保持理性的发展方向。房地产税的一大作用就是调节房地产消费的高端需求部分，一来，一部分潜在购房者会调整预期而放弃购买；二来，热衷于追求建造“高大上”小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商，或会考虑多倾力于中小户型住房。
　　
　　推房地产税面临“三难”
　　
　　出台综合性的房地产税是大势所趋，但难点多多。
　　
　　难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善？
　　
　　国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。但是目前，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
　　
　　难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收擦边球？
　　
　　全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
　　
　　经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗定心丸。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。
　　
　　与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税擦边球上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
　　
　　难点三：征税房产的房价如何评估确定？
　　
　　按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70％计算评估价格，再按照税率计算缴纳。
　　
　　但从现实情况看，房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。
　　
　　专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。(中国税网）